เรื่องกฎหมาย – ภาษีอากร

ทั่วไป

เป็นจํานวนน้อยที่สุดที่พิจารณาเก็บภาษีเมื่อขายเมื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย อย่างไรก็ตาม แม้ว่าในทางเทคนิคแล้วประเทศไทยจะไม่มีภาษีจาก “กําไรจากการลงทุน” แต่ก็ต้องเสียภาษีเช่นเดียวกับรายได้รูปแบบอื่น ๆ ขึ้นอยู่กับโครงสร้างความเป็นเจ้าของกําไรจากการขายจะถูกเก็บภาษีผ่านภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล

ดังนั้นเนื่องจากโครงสร้างความเป็นเจ้าของบางอย่างมีประสิทธิภาพทางภาษีมากกว่าโครงสร้างอื่น ๆ เมื่อขายคุณจึงมีความเสี่ยงที่จะยอมแพ้ส่วนสําคัญของกําไรจากการลงทุนในภาษี ขอแนะนําให้ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคําแนะนําจากผู้เชี่ยวชาญอยู่ในขั้นตอนการได้มา

ต่อไปนี้อธิบายการจัดเก็บภาษีเมื่อขายซึ่งขึ้นอยู่กับการทํางานร่วมกันระหว่างกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย (สิทธิการเช่ากรรมสิทธิ์กรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมกรรมสิทธิ์) และโครงสร้างความเป็นเจ้าของ (ชื่อบุคคล บริษัท ไทย บริษัท ต่างประเทศ)

ภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์สิทธิการเช่า

ขั้นตอนการโอนและผลกระทบทางภาษีเมื่อขายจะแตกต่างกันสําหรับรูปแบบหลักของการเป็นเจ้าของสิทธิการเช่าสามรูปแบบ ด้านล่างนี้สรุปผลที่ตามมาเมื่อขายแบบฟอร์มการเป็นเจ้าของ ชื่อบุคคล บริษัท ไทยและ บริษัท ต่างประเทศ

ชื่อบุคคล

สัญญาเช่าจะถือว่าเป็นการขาย/โอนเมื่อมีการจดทะเบียนสัญญาเช่าในนามของเจ้าของใหม่ เมื่อโอนกรรมสิทธิ์สํานักงานที่ดินจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน 1% และอากรแสตมป์ 0.1% ค่าธรรมเนียมจะคํานวณตามราคาประเมินไม่ใช่ราคาขาย ราคาประเมินเป็นมูลค่าที่รัฐบาลประเมินซึ่งใช้ในการกําหนดจํานวนภาษีที่ต้องชําระ ราคาประเมินมักจะต่ํากว่าราคาขายจริง

กําไรจากการลงทุนใด ๆ ตามมูลค่าที่รัฐบาลประเมินจะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาซึ่งปัจจุบันถูกเก็บภาษีในอัตราตั้งแต่ 0% – 37% อนุญาตให้หักค่าใช้จ่ายมาตรฐานกับราคาประเมินสูงสุด 50% สําหรับการเป็นเจ้าของมากกว่า 8 ปี

บริษัทไทย

หากมีการถือครองสัญญาเช่าผ่าน บริษัท ไทยการเก็บภาษีขึ้นอยู่กับว่าสัญญาเช่านั้นขายโดยการขายทรัพย์สินออกจาก บริษัท หรือขายหุ้นใน บริษัท ที่ถือสัญญาเช่า

หากสัญญาเช่าถูกขายโดยการโอนหุ้นควบคุมให้กับผู้ซื้อค่าธรรมเนียมการโอนจะถูก จํากัด ไว้ที่อากรแสตมป์ 0.1% อย่างไรก็ตามผู้ขายหุ้นจะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในอัตราตั้งแต่ 0% – 37%

หากสัญญาเช่าถูกขายออกจาก บริษัท จะมีค่าธรรมเนียมการโอนที่เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่า ซึ่งหมายความว่าต้องชําระอากรแสตมป์ 0.1% และค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน 1% ที่สํานักงานที่ดิน เนื่องจากผู้ขายเป็น บริษัท กําไรจากการขายใด ๆ จะต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลซึ่งจะถูกเก็บภาษีในอัตราตั้งแต่ 0% – 20%

บริษัทต่างประเทศ

หากมีการถือครองสัญญาเช่าผ่าน บริษัท ต่างประเทศภาษีขึ้นอยู่กับ บริษัท ไทยว่าสัญญาเช่านั้นขายโดยการขายทรัพย์สินออกจาก บริษัท หรือขายหุ้นใน บริษัท ที่ถือสัญญาเช่า

หากสัญญาเช่าถูกขายโดยการโอนหุ้นควบคุมให้กับผู้ซื้อไม่มีเหตุการณ์ที่ต้องเสียภาษีในประเทศไทย

หากสัญญาเช่าถูกขายออกจาก บริษัท ต่างประเทศจะมีเหตุการณ์ที่ต้องเสียภาษีในประเทศไทยซึ่งหมายถึงอากรแสตมป์ 0.1% และค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน 1% จะต้องชําระที่สํานักงานที่ดิน นอกจากนี้ บริษัท ต่างประเทศจะต้องถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย 15%

การจัดเก็บภาษีเมื่อขายกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม

ขั้นตอนการโอนและผลกระทบทางภาษีเมื่อขายจะแตกต่างกันสําหรับกรรมสิทธิ์สามรูปแบบของ “กรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม” ด้านล่างนี้สรุปผลที่ตามมาเมื่อขายแบบฟอร์มการเป็นเจ้าของ ชื่อบุคคล บริษัท ไทยและ บริษัท ต่างประเทศ

ชื่อบุคคล

เมื่อกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมถูกโอนไปยังเจ้าของใหม่สํานักงานที่ดินจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน 2% นอกจากนี้จะต้องชําระภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% ภาษีธุรกิจเฉพาะจะต้องชําระหาก “กรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม” ถูกโอนภายใน 5 ปีที่ผ่านมาและต้องชําระอากรแสตมป์หากไม่ได้รับการโอนภายใน 5 ปีที่ผ่านมาและหากทรัพย์สินถูกใช้เป็นที่อยู่อาศัยของผู้ขาย ภาษีธุรกิจเฉพาะคือภาษีประเมินที่คํานวณจากมูลค่าการขายจดทะเบียนหรือราคาประเมินของรัฐบาลของทรัพย์สินแล้วแต่จํานวนใดจะสูงกว่า

นอกจากนี้กําไรจากการลงทุนใด ๆ ตามมูลค่าที่รัฐบาลประเมินจะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาซึ่งปัจจุบันถูกเก็บภาษีในอัตราตั้งแต่ 0% – 37% อนุญาตให้หักค่าใช้จ่ายมาตรฐานกับราคาประเมินสูงสุด 50% สําหรับการเป็นเจ้าของมากกว่า 8 ปี

บริษัทไทย

หากกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมถือครองผ่าน บริษัท ไทยภาษีขึ้นอยู่กับว่าจะขายโดยการขายทรัพย์สินออกจาก บริษัท หรือหุ้นใน บริษัท ที่ถือกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมจะถูกขาย

หากมีการขายกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดโดยการโอนหุ้นควบคุมให้แก่ผู้ซื้อค่าธรรมเนียมการโอนจะถูก จํากัด ไว้ที่อากรแสตมป์ 0.1% อย่างไรก็ตามผู้ขายหุ้นจะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในอัตราตั้งแต่ 0% – 37%

หากกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมถูกขายออกจาก บริษัท จะมีค่าธรรมเนียมการทําธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับกรรมสิทธิ์ของคอนโดมิเนียม สิ่งนี้ดึงดูดค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนการโอน 2% ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 1% (เนื่องจากผู้ขายเป็น บริษัท ) และภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% นอกจากนี้ บริษัท ไทยจะต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลจากกําไรจากการลงทุนซึ่งจะถูกเก็บภาษีในอัตราตั้งแต่ 0% – 20%

บริษัทต่างประเทศ

หากกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมถือครองผ่าน บริษัท ต่างประเทศภาษีขึ้นอยู่กับ บริษัท ไทยว่ากรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมนั้นถูกขายโดยการขายทรัพย์สินออกจาก บริษัท หรือขายหุ้นใน บริษัท ที่ถือกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม

หากมีการขายกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดโดยการโอนหุ้นควบคุมให้แก่ผู้ซื้อไม่มีเหตุการณ์ที่ต้องเสียภาษีในประเทศไทย

หากกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมถูกขายออกจาก บริษัท ต่างประเทศเหตุการณ์ที่ต้องเสียภาษีเกิดขึ้นในประเทศไทยซึ่งมีค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนการโอน 2% ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 1% (เนื่องจากผู้ขายเป็น บริษัท ) และภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% นอกจากนี้ บริษัท ต่างประเทศจะต้องถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย 15%

การจัดเก็บภาษีเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์กรรมสิทธิ์

สําหรับชาวต่างชาติรูปแบบการถือครองกรรมสิทธิ์ที่พบบ่อยที่สุดเกี่ยวข้องกับบ้านและที่ดินที่ควบคุมผ่าน บริษัท ไทย ขั้นตอนการโอนและผลกระทบทางภาษีเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์กรรมสิทธิ์นั้นแตกต่างกันสําหรับกรรมสิทธิ์ในกรรมสิทธิ์ทั้งสามรูปแบบ ด้านล่างนี้สรุปผลที่ตามมาเมื่อขายแบบฟอร์มการเป็นเจ้าของ ชื่อบุคคล บริษัท ไทยและ บริษัท ต่างประเทศ

ชื่อบุคคล

เนื่องจากกฎหมายไทยไม่มีบทบัญญัติสําหรับชาวต่างชาติในการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินกรรมสิทธิ์เพียงอย่างเดียวยกเว้น “กรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม” ที่ชาวต่างชาติสามารถก่อให้เกิดได้คือสิ่งปลูกสร้างที่สร้างขึ้นบนที่ดินซึ่งมักจะหมายถึงบ้าน

เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับเจ้าของใหม่สํานักงานที่ดินจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน 2% นอกจากนี้จะต้องชําระภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% ภาษีธุรกิจเฉพาะจะต้องชําระหาก “กรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม” ถูกโอนภายใน 5 ปีที่ผ่านมาและต้องชําระอากรแสตมป์หากไม่ได้รับการโอนภายใน 5 ปีที่ผ่านมาและหากทรัพย์สินถูกใช้เป็นที่อยู่อาศัยของผู้ขาย ภาษีธุรกิจเฉพาะคือภาษีประเมินที่คํานวณจากมูลค่าการขายจดทะเบียนหรือราคาประเมินของรัฐบาลของทรัพย์สินแล้วแต่จํานวนใดจะสูงกว่า

นอกจากนี้กําไรจากการลงทุนใด ๆ ตามมูลค่าที่รัฐบาลประเมินจะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาซึ่งปัจจุบันถูกเก็บภาษีในอัตราตั้งแต่ 0% – 37% อนุญาตให้หักค่าใช้จ่ายมาตรฐานกับราคาประเมินสูงสุด 50% สําหรับการเป็นเจ้าของมากกว่า 8 ปี

บริษัทไทย

หากมีการถือครองกรรมสิทธิ์ผ่าน บริษัท ไทยการเก็บภาษีขึ้นอยู่กับว่าที่ดินและ / หรืออาคารถูกขายโดยการขายทรัพย์สินออกจาก บริษัท หรือหุ้นใน บริษัท ที่ถือกรรมสิทธิ์จะถูกขาย

หากทรัพย์สินถูกขายโดยการโอนหุ้นควบคุมให้กับผู้ซื้อค่าธรรมเนียมการโอนจะถูก จํากัด ไว้ที่อากรแสตมป์ 0.1% อย่างไรก็ตามผู้ขายหุ้นจะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในอัตราตั้งแต่ 0% – 37%

หากทรัพย์สินถูกขายออกจาก บริษัท จะมีค่าธรรมเนียมการทําธุรกรรมที่ใช้บังคับของทรัพย์สินที่ถือครองโดยสมบูรณ์ สิ่งนี้ดึงดูดค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนการโอน 2% ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 1% (เนื่องจากผู้ขายเป็น บริษัท ) และภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% นอกจากนี้ บริษัท ไทยจะต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลจากกําไรจากการลงทุนซึ่งจะถูกเก็บภาษีในอัตราตั้งแต่ 0% – 20%

บริษัทต่างประเทศ

เนื่องจากกฎหมายไทยไม่มีบทบัญญัติให้บริษัทต่างชาติเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน จึงถือครองกรรมสิทธิ์เพียงแห่งเดียว ยกเว้น “กรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียม” ที่บริษัทต่างชาติสามารถถือครองได้คือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน ซึ่งมักจะหมายถึงบ้าน

หากกรรมสิทธิ์ถือครองผ่าน บริษัท ต่างประเทศการเก็บภาษีขึ้นอยู่กับ บริษัท ไทยว่ากรรมสิทธิ์นั้นถูกขายโดยการขายทรัพย์สินออกจาก บริษัท หรือหุ้นใน บริษัท ที่ถือกรรมสิทธิ์จะถูกขาย

หากมีการขายกรรมสิทธิ์โดยการโอนหุ้นควบคุมให้กับผู้ซื้อไม่มีเหตุการณ์ที่ต้องเสียภาษีในประเทศไทย

หากกรรมสิทธิ์ถูกขายออกจาก บริษัท ต่างประเทศจะมีเหตุการณ์ที่ต้องเสียภาษีในประเทศไทยซึ่งมีค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนการโอน 2% ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 1% (เนื่องจากผู้ขายเป็น บริษัท ) และภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% นอกจากนี้ บริษัท ต่างประเทศจะต้องถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย 15%

ภาษีจากรายได้ค่าเช่า

รายได้ค่าเช่าจากอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในประเทศไทยเป็นรายได้ที่ต้องเสียภาษี แต่ระดับภาษีที่ต้องชําระขึ้นอยู่กับโครงสร้างการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน ด้านล่างนี้สรุปผลกระทบทางภาษีสําหรับแบบฟอร์มการเป็นเจ้าของที่แตกต่างกัน ชื่อบุคคล, บริษัท ไทย, บริษัท ต่างประเทศ

ชื่อบุคคล

รายได้ค่าเช่าทั้งหมดต้องเสียภาษีโดยไม่คํานึงถึงสัญชาติสถานะการพํานักหรือไม่ว่าจะได้รับค่าเช่าภายในหรือภายนอกประเทศไทย รายได้ค่าเช่าสุทธิต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในอัตราตั้งแต่ 0% – 37% เจ้าของทรัพย์สินได้รับอนุญาตให้หัก 30% มาตรฐานสําหรับค่าใช้จ่ายเทียบกับรายได้ค่าเช่าหรือเรียกร้องค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริง

หากทรัพย์สินถูกเช่าให้กับ บริษัท ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 5% จะถูกหักออกจากใบเสร็จรับเงินการเช่า ไม่มีภาษีหัก ณ ที่จ่ายหากทรัพย์สินนั้นถูกเช่าให้กับบุคคล

บริษัทไทย

รายได้ค่าเช่าทั้งหมดต้องเสียภาษีและรายได้ค่าเช่าต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลในอัตราตั้งแต่ 0% – 20%

หากทรัพย์สินถูกเช่าให้กับ บริษัท อื่นจะถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย 5% จากใบเสร็จรับเงินค่าเช่า ไม่มีภาษีหัก ณ ที่จ่ายหากทรัพย์สินนั้นถูกเช่าให้กับบุคคล

บริษัทต่างประเทศ

รายได้ค่าเช่าจะต้องเสียภาษีในประเทศไทยหรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับว่า บริษัท ดําเนินธุรกิจในประเทศไทยหรือไม่ บริษัท ต่างประเทศกําลังดําเนินธุรกิจในประเทศไทยหาก บริษัท ต่างประเทศมีพนักงานตัวแทนหรือไปมาระหว่างกันเพื่อจัดการทรัพย์สินในประเทศไทย

หาก บริษัท ต่างประเทศไม่ได้ดําเนินธุรกิจในประเทศไทยภาษีที่ต้องชําระคือ 15% ของรายได้รวม หาก บริษัท ดําเนินธุรกิจในประเทศไทย บริษัท ต่างประเทศจะต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลในอัตราตั้งแต่ 0% – 20%