โครงสร้างความเป็นเจ้าของ
ทั่วไป
มักได้ยินจากชาวต่างชาติในประเทศไทยว่ากฎหมายทรัพย์สินของไทยมีความซับซ้อน แต่ในความเป็นจริงกฎหมายทรัพย์สินของไทยค่อนข้างชัดเจนในเรื่องการเป็นเจ้าของชาวต่างชาติ ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของ “คอนโดมิเนียมกรรมสิทธิ์” อาคารและสิ่งปลูกสร้าง (เช่นบ้าน) ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ แต่สามารถทําสัญญาเช่าที่ดินได้
สิ่งที่มีความซับซ้อนคือการทําความเข้าใจวิธีการและโครงสร้างทางกฎหมายที่แตกต่างกันซึ่งนักกฎหมายใช้เพื่อหลีกเลี่ยงกฎระเบียบการเป็นเจ้าของชาวต่างชาติที่เข้มงวด ด้านล่างจะเป็นไปตามคําอธิบายของวิธีการต่าง ๆ ที่ใช้เพื่อหลีกเลี่ยงกฎระเบียบการเป็นเจ้าของชาวต่างชาติ แต่ให้เรากําหนดคําศัพท์ทั่วไปก่อน:
- “Freehold” – Freehold คือผลประโยชน์ความเป็นเจ้าของสูงสุดที่สามารถถือครองได้ในทรัพย์สินและแสดงถึงความเป็นเจ้าของอย่างแท้จริง
- “คอนโดมิเนียม” – คอนโดมิเนียม คือ อาคารที่แบ่งออกเป็นหน่วยที่แต่ละยูนิตเป็นตัวแทนของห้องชุด กรรมสิทธิ์ห้องชุดให้กรรมสิทธิ์ร่วมของทรัพย์สินส่วนกลาง (คอนโดมิเนียม) ด้วยวิธีนี้การแสดงออกของ “คอนโด” และ “อพาร์ตเมนต์” แตกต่างกันในประเทศไทย เมื่อกล่าวถึงอพาร์ทเมนต์ในประเทศไทยโดยทั่วไปหมายความว่าไม่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกันของทรัพย์สินส่วนกลาง
- “คอนโดมิเนียมถือกรรมสิทธิ์” – กรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมเป็นสํานวนที่ใช้เรียก 49% ของอาคารชุดที่สามารถเป็นเจ้าของในชื่อต่างประเทศได้
- “สิทธิการเช่า” – สิทธิการเช่าคือผลประโยชน์ในที่ดินหรือทรัพย์สินประเภทใด ๆ แต่ไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์
กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตามกฎหมาย
คอนโดมิเนียม ฟรีโฮลด์
การซื้อห้องชุดแบบมีกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดเป็นวิธีที่ง่ายที่สุดและเป็นที่ชื่นชอบมากที่สุดของชาวต่างชาติในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์โดยตรงในประเทศไทยเนื่องจากสามารถถือได้โดยตรงในชื่อต่างประเทศและขั้นตอนการซื้อนั้นชัดเจนและตรงไปตรงมา
คอนโดมิเนียมถูกควบคุมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุดและตามพระราชบัญญัติอาคารชุด 49% ของพื้นที่จดทะเบียนของคอนโดมิเนียมสามารถจัดสรรให้กับผู้ซื้อต่างประเทศ
ฟรีโฮลด์
กฎหมายทรัพย์สินของไทยไม่อนุญาตให้บุคคลต่างชาติหรือ บริษัท ต่างชาติเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินยกเว้นข้อยกเว้นบางประการที่จะไม่อธิบายไว้ที่นี่เนื่องจากไม่เกี่ยวข้องกับนักลงทุนทั่วไปในอสังหาริมทรัพย์ไทย ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของที่ดินทางอ้อมผ่าน บริษัท ไทยหรือผ่านการเป็นเจ้าของสิทธิการเช่า ความเป็นเจ้าของทั้งสองรูปแบบนี้อธิบายไว้ด้านล่าง
บุคคลต่างชาติและบริษัทต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ตามที่ได้อธิบายไว้ในกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมและอาคารและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินเช่นบ้าน
สิทธิการเช่า
สัญญาเช่าซื้อเป็นผลประโยชน์ทางกฎหมายที่สามารถจดทะเบียนเป็นภาระผูกพันในโฉนดที่ดินและรับประกันการครอบครองและสิทธิในการใช้แต่เพียงผู้เดียว ไม่มีข้อ จํากัด ในการเป็นเจ้าของชาวต่างชาติของสัญญาเช่าดังนั้นจึงเป็นไปได้ที่ชาวต่างชาติจะลงทะเบียนสัญญาเช่าโดยตรงในชื่อส่วนตัวหรือในนามของ บริษัท ไทยหรือต่างประเทศ
ปัจจุบันกรมที่ดินในประเทศไทยอนุญาตให้จดทะเบียนสัญญาเช่าที่มีระยะเวลาสูงสุด 30 ปีเท่านั้น อย่างไรก็ตามพวกเขาอนุญาตให้ข้อตกลงส่วนตัวมีตัวเลือกการต่ออายุอีก 30 + 30 ปีดังนั้นในความเป็นจริงจึงกลายเป็น “สัญญาเช่า 90 ปี”
ข้อสัญญาการต่ออายุอยู่ภายใต้หลักการทางกฎหมาย “privity of contract” และด้วยเหตุนี้จึงมีผลผูกพันเฉพาะกับคู่สัญญาที่ลงนามในสัญญาเท่านั้น สิ่งนี้อาจก่อให้เกิดปัญหาที่อาจเกิดขึ้นหากมีการขายหรือโอนที่ดินกรรมสิทธิ์และศาลฎีกาได้วินิจฉัยว่าเฉพาะสัญญาเช่าที่จดทะเบียนตามกฎหมายเท่านั้นที่จะโอนและปฏิบัติตามโฉนดที่ดินให้กับเจ้าของใหม่
เนื่องจากปัญหาที่อาจเกิดขึ้นหากที่ดินกรรมสิทธิ์ถูกขายหรือโอนเป็นสิ่งสําคัญในการสร้างโครงสร้างสิทธิการเช่าป้องกัน
นอกจากนี้ควรสังเกตว่าสัญญาเช่ามีลักษณะส่วนบุคคลซึ่งหมายความว่าสัญญาจะสิ้นสุดลงเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต ดังนั้นจึงเป็นเรื่องสําคัญที่จะต้องมีข้อกําหนดการสืบทอดที่กําหนดว่าสิทธิและหน้าที่ของผู้เช่าจะถูกโอนให้กับทายาทของผู้เช่า
สิทธิการเช่าพร้อมตัวเลือกในการซื้อที่ดินกรรมสิทธิ์
เนื่องจากข้อเท็จจริงที่ว่าเฉพาะสัญญาเช่า 30 ปีแรกของโครงสร้างสิทธิการเช่า 30 + 30 + 30 ปีเท่านั้นที่สามารถลงทะเบียนได้ในโฉนดสิทธิสัญญาเช่าพร้อมตัวเลือกในการซื้อกรรมสิทธิ์ช่วยให้ผู้ซื้อมีความปลอดภัยและควบคุมที่ดินกรรมสิทธิ์ได้มากขึ้น
ด้วยข้อสัญญาในการซื้อ/โอนที่ดินกรรมสิทธิ์ผู้ซื้อมีความสามารถในการควบคุมว่าใครเป็นผู้ให้เช่าดังนั้นจึงสามารถโอนที่ดินกรรมสิทธิ์ให้กับตัวเองได้หากกฎระเบียบการถือครองของไทยเปลี่ยนแปลงไปในอนาคตหรือไปยังหน่วยงานใด ๆ ที่เขามีอํานาจควบคุม
ในทางปฏิบัติเมื่อทําสัญญาสิทธิการเช่าผู้ให้เช่าจะมอบโฉนดที่ดินให้กับผู้เช่าและให้หนังสือมอบอํานาจแก่ผู้เช่าเพื่อให้ผู้เช่าสามารถโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้กับหน่วยงานใด ๆ ที่ผู้เช่ากําหนดได้ตลอดเวลา
บริษัทจํากัดไทย
เนื่องจากกฎหมายไทยไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยตรงในที่ดินจึงเป็นวิธีการที่ยอมรับกันทั่วไปในการใช้ บริษัท ไทยจํากัดเป็นยานพาหนะในการถือครองที่ดินและทรัพย์สินประเภทอื่น ๆ ทั้งหมดในประเทศไทย เหตุผลที่เป็นไปได้คือ บริษัท ไทยจํากัดมีสิทธิตามกฎหมายเช่นเดียวกับพลเมืองไทย
อย่างไรก็ตามเป็นไปไม่ได้ที่ชาวต่างชาติจะถือหุ้นมากกว่า 49% ของทุนจดทะเบียนของ บริษัท จํากัด ไทยและจะต้องมีผู้ถือหุ้นชาวไทยมากกว่าผู้ถือหุ้นต่างชาติ ดังนั้นจึงเป็นเรื่องสําคัญที่จะต้องเข้าใจความแตกต่างที่สําคัญระหว่างการเป็นเจ้าของและการควบคุม
ผู้ถือหุ้นชาวไทยจะถือหุ้นส่วนใหญ่ของทุนจดทะเบียน (51%) แต่ชาวต่างชาติจะควบคุมบริษัทผ่านสิทธิออกเสียง ในทางเทคนิคแล้วสิ่งนี้ทําได้โดยการแบ่งทุนของ บริษัท ออกเป็นสองประเภทที่แตกต่างกันซึ่งแต่ละประเภทมีสิทธิออกเสียงที่แตกต่างกันและที่ชาวต่างชาติถือหุ้นบุริมสิทธิ การทําเช่นนี้เป็นไปได้ที่จะควบคุม บริษัท ได้ 100%
การมีอํานาจควบคุมบริษัท 100% ยังหมายความว่าหุ้นที่มีอํานาจควบคุมมีสิทธิเหนือกว่าในส่วนที่เกี่ยวกับเงินปันผลและการกระจายเมื่อชําระบัญชีของบริษัท
ขั้นตอนการตั้งค่าของ บริษัท ไทยจํากัดเป็นขั้นตอนที่ค่อนข้างง่ายและมีต้นทุนการติดตั้งต่ํา