ОБЩЕЕ
Незавершенная недвижимость – это недвижимость, которую еще предстоит построить, а не покупка готовой недвижимости. Это в основном означает покупку обещанной собственности. Девелоперы обычно начинают строительство проекта и по-прежнему называют недвижимость незавершенной.
Незавершенная недвижимость может состоять как из кондоминиумов, так и из жилых домов. Однако рынок кондоминиумов в настоящее время является самым большим в регионе Паттайя. По этой причине нижеприведенная информация относится к покупке квартиры в кондоминиуме на стадии строительства.
ПРЕИМУЩЕСТВА ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Основным преимуществом покупки квартиры в кондоминиуме на стадии строительства является то, что вы получаете совершенно новую квартиру, просто подписав контракт и без дальнейшего участия в процессе строительства.
Еще одно преимущество заключается в том, что квартиры на стадии строительства обычно продаются по сниженной цене по сравнению с рыночной стоимостью уже построенных квартир кондоминиума. Это обычная практика, когда застройщики повышают стоимость квартир в период строительства.
Требование к начальному капиталу для обеспечения квартиры на стадии строительства относительно невысокое. Даже несмотря на то, что планы платежей варьируются от разработчика к разработчику, стандартным является оплата только комиссии за бронирование и небольшого депозита при подписании контракта. Остальные платежи подлежат оплате в соответствии с этапами строительства. Оптимальные планы платежей включают наибольшую сумму, подлежащую выплате по завершении.
РИСК ПОКУПКИ НЕПЛАНОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Все формы инвестиций сопряжены с определенным рыночным риском. Основные риски, описанные ниже, а также инструменты для снижения этих рисков.
Рыночный риск – это риск падения рыночных цен. Основная движущая сила цен на недвижимость в курортных зонах Таиланда связана с иностранцами и развитием мировой экономики. Хотя тайцы увеличивают вложения в курортные зоны, особенно в район Паттайи.
При покупке недвижимости вне плана основной риск проистекает из того факта, что из-за характера незавершенного строительства вы заключаете договор, не имея возможности просмотреть и оценить готовый продукт. Решение о покупке незавершенной недвижимости часто основывается на рекламируемых перспективах в журналах и в Интернете. Согласно Закону о кондоминиумах застройщики обязаны не искажать информацию о кондоминиуме, поэтому Закон о кондоминиумах предлагает покупателям строящегося кондоминиума некоторую защиту прав потребителей.
Однако основной риск покупки незавершенной недвижимости заключается в риске незавершенности. Незавершенность охватывает ситуацию, когда застройщик не может завершить строительство из-за недостаточной капитализации застройщика. Риск незавершенного строительства в некоторой степени присутствует для всех внеплановых инвестиций, независимо от размера застройщика. Однако риск незавершенного выполнения намного ниже для крупных предприятий с солидной репутацией, чем для начинающих разработчиков.
Как уже упоминалось, риск незавершенности связан с недостаточной капитализацией застройщика. С точки зрения застройщика, продажа незавершенного строительства до начала строительства является способом финансирования строительства. Это означает, что требования к капиталу для застройщика значительно снижаются. Кроме того, они часто могут предоставить запись о продаже в банк, чтобы занять деньги. На самом деле многие девелоперы заявляют, что проект «поддерживают» коммерческие банки.
При покупке незавершенной недвижимости в Таиланде также стоит учитывать риск обменного курса валют. При покупке внеплановой недвижимости первый платеж вносится при бронировании, а последний – при завершении строительства. Срок строительства кондоминиумов зачастую составляет 2-3 года. В этот период обменный курс может сильно колебаться и может повлиять на окончательную цену покупки в тайской бане.
СНИЖЕНИЕ РИСКОВ
Выше были изложены основные риски покупки недвижимости в Таиланде. Ниже следует описание того, как можно снизить риски. Обобщенные риски:
- Рыночный риск
- Завершенная недвижимость отличается от ожиданий
- Риск невыполнения
- Риск обменного курса валют
РЫНОЧНЫЙ РИСК
В идеале каждый хочет инвестировать, когда ожидается рост цен на недвижимость. В действительности невозможно предсказать будущее развитие цен с высокой степенью уверенности. При рассмотрении рыночного риска важно иметь в виду, что люди, инвестирующие в курортные зоны, в основном покупают недвижимость в качестве второго дома, недвижимости для отдыха или сдачи в аренду. Принимая во внимание, что большинство инвесторов – иностранцы, рынки в значительной степени зависят от развития мировой экономики, а не экономики Таиланда.
ЗАВЕРШЕННАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ОТЛИЧАЕТСЯ ОТ ОЖИДАНИЙ
Как упоминалось выше, застройщики кондоминиумов обязаны в соответствии с Законом о кондоминиумах выполнять обещания, данные в маркетинговых материалах. Однако часто стоит обратить внимание на спецификации материалов, чтобы убедиться, что качество будет соответствовать ожиданиям. Уровень спецификаций материалов различается от разработчика к разработчику. Разработчики высокого класса обычно делают упор на качество материалов. Также, возможно, стоит потратить время на просмотр других проектов разработчиков, чтобы оценить качество.
РИСК НЕЗАВЕРШЕНИЯ
Риск невыполнения является наиболее значительным риском с наибольшими экономическими последствиями. Незавершение может быть вызвано несколькими причинами, такими как: недостаточный капитал, плохое финансовое планирование, плохое управление, несоблюдение строительных норм и недостаточный объем продаж.
Поэтому перед подписанием договора купли-продажи рекомендуется провести комплексную проверку застройщика и проекта. Тщательная комплексная проверка включает оценку: финансовое положение застройщиков, статистика бронирования и продаж, история завершенных проектов в Таиланде, консультанты разработчиков, права собственности на землю и структура собственности.
РИСК ОБМЕННОГО КУРСА
Поскольку курс валют ежедневно колеблется, существует риск того, что валюта, в которой вы храните деньги, ослабнет по сравнению с Тайской баней в период строительства. Самый простой способ избежать риска – перевести всю сумму на счет в тайском банке. Кроме того, все банки предлагают финансовые инструменты для «блокировки» обменного курса.
ПЛАТИТЬ ЗА СОБСТВЕННОСТЬ
Из-за валютного контроля в Таиланде и требований, связанных с покупкой недвижимости иностранцами, необходимо соблюдать определенные процедуры перевода денег для оплаты недвижимости. Соблюдение конкретных требований, изложенных ниже, очень важно, так как это влияет на возможность перевода денег из Таиланда при перепродаже.
Иностранцы, которые не являются резидентами Таиланда, должны ввозить средства в Таиланд, либо переводя средства на банковский счет в Таиланде, либо используя иностранную кредитную карту для снятия денег в Таиланде. При переводе иностранной валюты в Таиланд важно указать цель перевода «на покупку недвижимости в Таиланде».
Когда иностранная валюта отправляется в Таиланд для покупки недвижимости, основным подтверждающим документом является «Сертификат валютной операции», который выдается банком-получателем для переводов на сумму, превышающую 50 000 долларов США.
Для получения дополнительной информации позвоните или напишите нам.